매물 유형: 아파트
분석 번호: 2524
종합 리스크 점수: 47점
대상 매물은 준공 45년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 동래역 역세권 입지와 인근 활발한 재개발/재건축 사업은 긍정적인 요소입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼 대비 다소 높은 수준으로, 가격 타당성 및 건물 노후도에 대한 심층적인 검토가 필요합니다.
제시가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,000만 원의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 재건축 잠재력 등 미래 가치가 선반영되었을 가능성을 시사합니다.
유사도 100점의 비교사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며 1개월 전 거래된 사례입니다. 전용면적 51.22㎡ 기준 평당가 968만 원으로, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 평당가 968만 원, 환산 총액 1억 5,000만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 동래역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 온천천 시민공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 준공 45년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높다는 점은 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 소규모 단지 특성상 유동성 리스크와 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.
대상 아파트는 1981년 준공되어 45년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 지역에 낙민1 재건축사업 정비구역 해제기한 연장, 사직1-5지구 재건축사업 관리처분계획인가 등 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있어, 새동래3 아파트 또한 재건축 추진 가능성이 높습니다. 이는 향후 높은 개발 이익을 기대할 수 있는 중요한 투자 포인트입니다.
부산 동래구의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이고 있으며, 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 시장의 긍정적인 분위기가 유지될 것으로 보입니다. 인근에 동래 반도 유보라, 동래 롯데캐슬 시그니처 등 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 경쟁이 심화될 수 있으나, 장기적으로는 재건축을 통한 신축 아파트 공급 시 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 특히, 동래사적공원 조성계획 변경 및 도로확장공사 등 지역 개발 호재들이 주거 환경 개선 및 접근성 향상에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
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