매물 유형: 아파트
분석 번호: 2528
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 부산 동래구 명륜동에 위치한 명륜2차아이파크1단지로, 준공 11년차의 대단지 아파트입니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승하여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
대상 매물의 제시 매매가 7억 9,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 6억 3,713만 원 ~ 최고 7억 4,628만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 특정 층수 또는 향에 대한 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있으나, 비교사례 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(±5%) 거래로 유사도 점수 100점을 기록하여 신뢰도가 매우 높습니다. 최근 2026년 6월 거래된 명륜동 명륜2차아이파크1단지 7층 84.8232㎡ 매매 6억 8,000만 원(평당 2,650만 원)이 대상 매물의 보정 후 대입가치 6억 8,117만 원으로 산출되었습니다. 또한, 2026년 5월 거래된 명륜동 명륜2차아이파크1단지 12층 84.8232㎡ 매매 7억 4,500만 원(평당 2,903만 원)은 보정 후 대입가치 7억 4,628만 원으로 산출되어 대상 매물의 층수와 상태에 따라 다양한 가치 스펙트럼을 보입니다.
명륜2차아이파크1단지는 1609세대의 대단지 아파트로, 단지 경쟁력이 우수합니다. 온천장역(부산1호선)까지 도보 9분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성이 양호하며, 늘푸른어린이집 등 교육 시설이 인접해 있어 학군 경쟁력도 보통 이상입니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 수준이므로 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 11년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 19년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계가 아니며, 용적률 갭 분석이 미등록으로 산출 불가하여 잠재력을 판단하기 어렵습니다.
부산 동래구 아파트 시장은 전반적으로 상승 추세에 있으나, 거래량 감소와 인근 신규 공급 물량 증가라는 상반된 요인이 존재합니다. 명륜2차아이파크1단지는 대단지 브랜드 아파트로서 안정적인 가치를 유지할 것으로 보이나, 제시 매매가가 시장의 보정 후 대입가치 스펙트럼을 상회하는 만큼, 향후 시장 변화에 따라 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적인 관점에서는 지역 개발 호재와 대단지 프리미엄으로 인한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량 소화 여부가 중요한 변수가 될 것입니다.
보류