매물 유형: 아파트
분석 번호: 2531
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 준공 13년차로 비교적 신축에 가까우며, 인근 지역의 활발한 재개발 및 재건축 사업 진행이 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 최근 6개월간 아파트 거래량이 하락 추세에 있어 단기적인 시장 유동성에는 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하여 가격적 타당성은 있으나, 층수 차이에 따른 감점 요인을 고려해야 합니다.
제시가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 4,493만 원에서 6억 9,981만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 대상 매물이 2층임을 감안할 때 층수 프리미엄이 반영되지 않은 가격으로 보입니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 명륜아이파크1단지 내 동일 평형대 거래이며, 유사도 점수는 80점에서 100점 사이로 신뢰도가 높습니다. 특히 유사도 100점 사례(#1)는 2026년 5월 3층 거래로, 대상 매물과 시점 및 층수가 유사하여 가장 직접적인 비교가 가능합니다. 유사도 90점 사례들(#2, #3, #4)은 층수 차이로 인해 감점되었으나, 2026년 1월~2월 거래로 시점 보정 계수가 적용되어 대상 매물의 가치 평가에 중요한 참고 자료가 됩니다. 유사도 80점 사례들(#5, #6, #7)은 층수 차이가 커 감점 폭이 컸지만, 전체적인 가격 스펙트럼을 형성하는 데 기여합니다. 모든 비교사례는 대상 매물과 동일한 제3종일반주거지역에 위치하며, 거리 보정은 0m로 동일 단지 내 거래임을 나타냅니다.
명륜아이파크1단지는 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 명륜역과 동래역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 동래사적공원 등 녹지 공간이 풍부하고, GS25, 대동병원 등 편의시설도 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 명륜동은 동래구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로 투자 가치도 양호한 편입니다.
준공 13년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 17년이 남아 재건축을 통한 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다. 리모델링 가능성은 존재하나, 현재로서는 구체적인 계획이 없는 상태입니다.
부산 동래구는 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 인근 재개발/재건축 사업의 활발한 진행과 도시관리계획 변경 등 개발 호재가 지속적으로 예정되어 있어 장기적인 관점에서는 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 단기적으로는 아파트 거래량 감소와 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성이 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으며, 2층이라는 층수 요인을 고려할 때 합리적인 선택이 될 수 있습니다.
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