매물 유형: 아파트
분석 번호: 2535
종합 리스크 점수: 82점
대상 아파트는 준공 5년차의 신축 단지로, 명륜역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근 재개발·재건축 사업의 활성화와 공원 및 주차장 등 인프라 개선 호재가 많아 전반적인 주거 환경 개선이 기대됩니다. 다만, 인근에 1,430세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 가치 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
제시된 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 2,998만 원에서 5억 8,650만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 중앙값 5억 5,800만 원보다 약 9,200만 원 높은 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 거래 가격보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수가 90점 이상으로 신뢰도가 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 층수 차이 없이 시점만 보정되었으며, 2026년 5월 거래된 6층, 7층 매물(5억 2,998만 원)과 2026년 3월 거래된 13층, 9층 매물(5억 4,051만 원, 5억 5,057만 원) 등이 있습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 고층 거래로 대상 매물(14층)과 인접한 층수입니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 5억 2,998만 원에서 5억 8,650만 원 사이로 형성되어 있습니다.
동래3차SKVIEW는 명륜역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하고, 999세대의 대단지 신축 아파트로 단지 경쟁력이 높습니다. 인근에 동래사적공원 등 녹지 공간이 풍부하고, GS25, 동래종합동물병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 온천제1동의 인구는 지난 3년 6개월간 51.8% 증가하여 대규모 인구 유입이 있었음을 알 수 있으며, 이는 지역 활성화에 긍정적인 신호입니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 주변 짐보리 동래금정센터 등 교육 시설이 존재합니다. 전반적으로 우수한 입지와 단지 경쟁력을 갖추고 있어 장기적인 투자 가치는 양호하다고 판단됩니다.
대상 아파트는 2021년 준공되어 건물 나이가 5년입니다. 재건축 연한(30년)까지는 25년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링의 경우도 아직 연한이 충분히 남아 있어 단기적인 추진 가능성은 낮습니다.
부산 동래구의 매매가격지수는 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 긍정적인 흐름을 보이고 있어 시장의 가격 상승 기대감은 존재합니다. 낙민1 재건축사업 정비구역 해제기한 연장, 사직1-5지구 재건축사업 관리처분계획인가 등 인근 재건축 사업의 진행은 지역 가치를 높이는 요인입니다. 또한, 동래구 도시관리계획(시설:주차장) 결정(신설), 동래사적공원 조성계획 변경결정, 명장정수사업소 일원 도로확장공사, 내부순환 도시고속화도로 민간투자사업 등 다양한 개발 호재들이 지역의 주거 환경 개선 및 접근성 향상에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 동래 반도 유보라, 동래 롯데캐슬 시그니처, 동래 에코팰리스 아시아드 등 총 1,430세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 공급 과잉 및 경쟁 심화로 인한 가격 조정 가능성은 염두에 두어야 합니다. 장기적으로는 인프라 개선 및 개발 호재로 인한 가치 상승이 기대되나, 단기적으로는 공급 리스크에 따른 변동성이 있을 수 있습니다.
보류