매물 유형: 아파트
분석 번호: 2537
종합 리스크 점수: 63점
부산 동래구 동래지웰 아파트는 준공 8년차의 비교적 신축 단지로, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 특히 동일 단지 내 유사 평형의 최근 실거래가를 기반으로 한 비준가격 대비 제시가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으며, 단지 규모가 219세대로 중소형 단지에 해당하여 유동성 측면에서 일부 제약이 있을 수 있습니다.
제시가 4억 500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 554만 원의 가치 스펙트럼과 거의 일치하는 수준입니다. 이는 시장 가격과 매우 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(동래지웰), 동일 용도지역(제2종일반주거지역), 동일 면적(84.7076㎡)으로 유사도가 매우 높습니다. 2026년 2월에 4억 200만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.009를 적용하여 4억 554만 원으로 환산되었습니다. 이 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 있어 매우 신뢰할 수 있는 기준으로 작용합니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 보정 사항이 없으며, 시점 보정만 적용되었습니다.
동래지웰은 준공 8년차의 신축 아파트로 단지 경쟁력이 양호하며, 미남역(부산3호선, 부산4호선)까지 도보 9분 거리의 준역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 온새미로공원, CU 온천공원점, 한독온천어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 꾸준히 상승하고 있어 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 219세대의 중소형 단지라는 점과 인근 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 2018년 준공되어 현재 8년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.
부산 동래구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 매매 및 전세 수급 동향도 긍정적입니다. 대상 매물은 준역세권의 신축 아파트로 입지적 강점을 가지고 있어 안정적인 가치 유지가 예상됩니다. 다만, 인근에 예정된 대규모 신규 아파트 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 심화 및 일시적인 가격 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 내 다양한 개발 호재(재건축 정비구역 해제기한 연장, 관리처분계획인가 등)가 주거 환경 개선 및 가치 상승에 기여할 것으로 보이나, 단기적인 공급 리스크는 주시할 필요가 있습니다.
매수