매물 유형: 아파트
분석 번호: 2543
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 편입니다. 인근 지역의 재개발 및 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있어 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 부산 동래구의 매매수급동향이 하락세에 있으며, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 1억 2,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 2,032만 원에서 1억 5,066만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 하단부에 해당하며, 최근 거래된 동일 단지 중층 매물(2026년 5월 7층, 1억 2,500만 원)과 유사한 수준입니다. 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때, 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(±5%)의 거래이며, 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 7층 거래로 1억 2,500만 원(평당 689만 원)에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 2,383만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 5층 거래로 1억 2,000만 원(평당 670만 원)에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 2,032만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 3층 거래로 1억 3,250만 원(평당 735만 원)에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 3,203만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 6층 거래로 1억 3,400만 원(평당 756만 원)에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 3,586만 원입니다. #5 사례는 2026년 1월 11층 거래로 1억 5,000만 원(평당 838만 원)에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 5,066만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었습니다.
대상 아파트는 미남역과 사직역 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 양호하며, 온천중학교가 인접하여 학군 경쟁력도 갖추고 있습니다. 세대당 주차대수가 매우 높아 주차 편의성이 우수합니다. 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 지역 내 신규 공급 물량 증가와 매매수급동향 하락세로 인한 가격 변동성 리스크가 존재합니다.
새온천화신동영은 1995년에 준공되어 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률은 240.19%로 법정 상한 250%에 근접하여 용적률 갭이 크지 않지만, 인근 지역의 활발한 재건축/재개발 사업 분위기는 긍정적인 요인입니다. 향후 재건축 추진 여부와 사업성은 단지 주민들의 의지와 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
부산 동래구 전체적으로 매매가격지수가 상승하고 있으나, 매매 거래량은 감소하고 매매수급동향은 하락세를 보이고 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 하지만, 재건축 연한 도달과 인근 지역의 다양한 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히, 동래 반도 유보라, 동래 롯데캐슬 시그니처 등 신규 공급 물량의 입주 시점과 시장 반응이 중요 변수가 될 것입니다.
보류