매물 유형: 아파트
분석 번호: 2548
종합 리스크 점수: 72점
대상 매물은 부산 동래구 온천동에 위치한 협성스카이라인80 아파트로, 22년 된 소형 단지입니다. 온천장역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 다수의 재개발 및 재건축 사업이 진행 중이어서 장기적인 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 주차 대수가 세대당 0.09대로 매우 부족하며, 건물 노후도 및 소규모 단지 특성상 유동성 저하 리스크가 존재합니다.
제시가 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7,996만 원에서 8,372만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 스펙트럼의 하단에 가까운 수준입니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가와 거래 시점을 고려하여 보정되었습니다. #1 사례는 2026년 4월 거래된 15층 매물로, 전용면적 기준 평당가 867만 원/평이며, 보정 후 대입 총액은 8,372만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 16층 매물로, 전용면적 기준 평당가 828만 원/평이며, 보정 후 대입 총액은 7,996만 원입니다. #2 사례는 대상 매물(6층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 이 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 시계열 변동이 반영되었습니다.
대상 매물은 온천장역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 다수의 재개발/재건축 사업이 진행 중이어서 장기적인 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 있습니다. 동래구 온천동은 지역 내 거래 활성도가 높은 편이며, 인구수 증가 추세는 긍정적인 투자 요인입니다. 다만, 세대당 주차 대수가 매우 부족하고 단지 규모가 크지 않아 유동성 측면에서 불리할 수 있습니다.
대상 건물은 2004년에 준공되어 현재 22년이 경과했습니다. 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 어렵습니다. 용적률이 법정 상한에 거의 도달(1299.96% vs 1300%)하여 향후 재건축 시 사업성이 낮을 가능성이 높습니다. 리모델링은 검토해 볼 수 있으나, 단지 규모 및 세대수 등을 고려할 때 추진 동력이 크지 않을 것으로 예상됩니다.
부산 동래구는 매매 및 전세가격지수가 상승하고 미분양 물량이 감소하는 등 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 온천장역 역세권 입지와 주변 개발 호재(낙민1 재건축, 사직1-5지구 재건축, 동래구 도시관리계획 등)는 대상 매물의 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 특히 '내부순환(만덕~센텀) 도시고속화도로 민간투자사업'은 부산 도심 교통난 완화 및 접근성 향상으로 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 그러나 신규 공급 물량 증가와 부족한 주차 공간, 건물 노후도는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 인근 개발 사업의 진행 상황을 주시하며 투자하는 것이 현명합니다.
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