매물 유형: 아파트
분석 번호: 2550
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 부산 동래구 사직동에 위치한 사직2차삼정그린코아 아파트로, 준공 20년차의 중대형 단지입니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 주변에 다수의 재건축 및 도시계획 사업이 진행 중인 점은 긍정적입니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 2,371만 원 ~ 최고 5억 489만 원) 내에 위치하며, 중앙값 4억 7,516만 원 대비 하단에 속합니다. 이는 가격적인 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
#1 사례는 동일 단지 내 10층 거래로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액은 4억 7,516만 원입니다. #2 사례는 동일 단지 내 16층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있으나 유사도 90점이며, 보정 후 대입 총액은 4억 2,371만 원입니다. #3 사례는 동일 단지 내 19층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있으나 유사도 90점이며, 보정 후 대입 총액은 5억 489만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다.
대상 단지는 560세대의 중규모 아파트로, 세대당 1.7대의 양호한 주차 공간을 갖추고 있습니다. 인근에 쇠미소공원, CU 사직삼정그린코아점, 사직어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 학군 정보는 명확히 제공되지 않았으나, 주변에 학교가 다수 위치할 것으로 예상됩니다. 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 전반적으로 안정적인 실거주 및 투자 가치를 지니고 있습니다.
사직2차삼정그린코아는 2006년 준공되어 현재 20년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 10년이 남아있어, 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 다만, 주변에 낙민1 재건축사업, 사직1-5지구 재건축사업 등 다수의 재건축 및 재개발 사업이 활발히 진행되고 있어, 장기적으로는 지역 전체의 주거 환경 개선과 함께 재건축 가능성이 논의될 여지는 있습니다.
부산 동래구는 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 사직1-5지구 재건축사업 관리처분계획인가, 동래구 명륜동 공동주택 신축공사 등 인근 개발 호재가 많아 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 그러나 동래 반도 유보라, 동래 롯데캐슬 시그니처 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 과잉 및 경쟁 심화로 인한 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한, 동래구의 인구는 감소 추세에 있어 장기적인 수요 기반 약화에 대한 고려가 필요합니다. 종합적으로는 단기적으로는 안정적인 흐름을 보일 수 있으나, 중장기적으로는 공급 물량과 인구 변화 추이를 면밀히 주시해야 할 것입니다.
매수