매물 유형: 아파트
분석 번호: 2551
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물인 사직2차쌍용예가는 부산 동래구 사직동에 위치하며, 최근 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근 지역에 다수의 재건축 및 신축 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으나, 사직동은 지역 내 거래 활성도 2위를 기록하는 등 꾸준한 수요를 보입니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 7억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 6억 1,996만 원과 비교했을 때 약 1억 6,000만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례가 저층(2층)이었던 점과 대상 매물이 중층(7층)이라는 점, 그리고 최근 시장 지수 상승세가 반영되었을 가능성을 고려할 수 있습니다. 다만, 가격적 메리트 측면에서는 다소 높게 평가될 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며 거래 시점도 1개월 전으로 매우 유사합니다. 전용면적 기준 평당가는 1,702만 원/평이며, 대상 매물과 층(7층 vs 2층) 차이로 인해 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 이 사례를 통해 대상 매물의 보정 후 대입 총액은 6억 1,996만 원으로 산출되었습니다.
사직2차쌍용예가는 625세대의 중대형 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.34대의 주차 공간은 편의성을 높입니다. 사직동은 동래구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 사직역(부산3호선)까지 도보 15분 거리로 준역세권에 해당하며, 인근에 학교 및 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 양호한 편입니다.
준공 16년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 14년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 다만, 인근 사직1-5지구 재건축 사업 관리처분계획인가 등 주변 재건축 사업 진행 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
부산 동래구의 매매가격지수 및 전세가격지수는 상승세를 유지하고 있으나, 지역 내 미분양 물량 및 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 사직동의 높은 거래 활성도와 개발 호재는 긍정적인 요소로 작용할 것입니다. 장기적으로는 인구 감소 추세가 나타나고 있어, 지속적인 인구 유입 및 개발 계획에 대한 관심이 필요합니다.
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