매물 유형: 아파트
분석 번호: 2555
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물인 사직쌍용예가는 준공 20년차의 대단지 아파트로, 부산 동래구 사직동의 주요 주거 단지 중 하나입니다. 최근 매매가격지수는 상승 추세이나 거래량은 하락세를 보이며 시장의 관망세가 짙어지고 있습니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시가 6억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 997만 원에서 6억 896만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물의 가치와 유사하거나 소폭 높은 수준으로, 시장의 기대치가 반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제3종일반주거지역) 내에서 거래된 유사도 100점의 사례들입니다. 시점 보정 계수는 2026년 6월 거래의 경우 1.000, 2026년 5월 거래는 1.000, 2026년 4월 거래는 1.002, 2026년 3월 거래는 1.002가 적용되어 시계열 변동이 반영되었습니다. 모든 사례는 전용면적 기준 평당가로 환산되었으며, 대상 매물 면적(84.96㎡)에 대입하여 최종 환산 총액이 산출되었습니다. 특히, #1 사례는 2026년 6월 15층 거래로 5억 997만 원, #3 사례는 2026년 6월 23층 거래로 6억 896만 원의 대입가치를 보였습니다.
사직쌍용예가는 2,947세대의 대단지 아파트로, 단지 규모 면에서 높은 경쟁력을 갖추고 있습니다. 사직동은 동래구 내에서도 거래 활성도 2위를 기록하는 등 주거 선호도가 높은 지역입니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 사직역까지 도보 14분 거리로 역세권 프리미엄은 제한적이며, 인근 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.
준공 20년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성은 있으나, 현재로서는 리모델링을 포함한 다른 주거 환경 개선 방안을 고려하는 것이 현실적입니다. 용적률 갭 분석이 미등록으로 산출 불가하여 정확한 개발 잠재력 평가는 어렵습니다.
부산 동래구의 매매가격지수는 상승 추세이나, 거래량은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 지역 내 1,430세대의 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장 경쟁을 심화시키고 시세에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 따라서 중장기적인 관점에서 시장 동향과 공급 물량을 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
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