부산광역시 남구 수영로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2560

종합 리스크 점수: 73점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 8년차의 대단지 아파트로, 못골역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 2만 3천 세대가 넘는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 현재 재건축 연한까지 22년이 남아 재건축 가능성은 낮으나, 주변 개발 사업 고시 현황을 볼 때 지역 내 주택 건설 및 도시계획시설 변경 등 개발 움직임이 활발하여 장기적인 관점에서 개발 호재를 기대할 수 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 공급 리스크는 존재합니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 사진이 제공되지 않았으나, 준공 8년차 아파트로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도는 양호할 것으로 판단됩니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 8.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 9점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 158건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 못골역 부산2호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.9% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 8년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 8억 2,008만 원에서 9억 1,336만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 스펙트럼의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 14건의 비교사례는 모두 동일 단지인 대연롯데캐슬레전드1단지 내에서 거래된 동일 평형(100.95㎡) 매물입니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 5월까지로 비교적 최근 거래들이며, 모든 사례에 대해 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일하게 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 거래 시점에 따라 미세하게 조정되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 5월 거래, 28층)는 보정 후 대입 총액 8억 7,800만 원으로 산출되었으며, #11 사례(2026년 1월 거래, 33층)는 보정 후 대입 총액 9억 1,336만 원으로 산출되었습니다. 이처럼 층수와 거래 시점에 따라 대입 가치에 차이가 발생하고 있습니다.

심층 분석

대연롯데캐슬레전드1단지는 못골역 역세권에 위치하며, 대단지라는 점에서 단지 경쟁력과 교통 편의성이 우수합니다. 주변에 학교 및 공원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인해 단기적인 투자 수익률 상승은 제한적일 수 있습니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 호재와 연계하여 가치 상승을 기대할 수 있으나, 공급 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

대상 아파트는 준공 8년차로, 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 가능성은 존재하나, 현재 시점에서 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.

부산 남구의 매매 및 전세가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 그러나 인근에 2만 3천 세대가 넘는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 시장의 불확실성이 존재합니다. 특히 대연동 내 대규모 단지 공급은 직접적인 경쟁 요인이 될 수 있습니다. 장기적으로는 지역 내 개발 호재와 도심 중심업무지구(CBD) 접근성 등 입지적 강점을 바탕으로 가치 유지가 가능할 것으로 보이나, 단기적으로는 공급 리스크에 따른 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.

현장 체크리스트

매물로 나온 동·호수의 정확한 층수와 향을 확인하여 일조량 및 조망권, 소음 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
아파트 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공용 관리비)을 상세히 확인하여 예상치 못한 지출이 없는지 검토해야 합니다.
세대 내 누수 흔적, 결로, 곰팡이 등 건물 내부 상태를 꼼꼼히 점검하고, 필요한 경우 전문 업체의 진단을 받아야 합니다.
주차장의 실제 이용 편의성(세대당 주차 대수 1.18대)과 혼잡도를 확인하여 실생활에 불편함이 없는지 확인해야 합니다.
인근 대규모 신규 공급 예정 단지(대연 디아이엘 등)의 구체적인 분양 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장에 미칠 영향을 파악해야 합니다.
최근 거래된 동일 평형 매물 중 제시가보다 낮은 가격에 거래된 사례가 있는지 확인하고, 해당 매물과의 차이점을 분석해야 합니다.

최종 판정

보류