매물 유형: 아파트
분석 번호: 2568
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 부산 남구의 초역세권에 위치하며, 최근 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승하는 시장 분위기 속에 있습니다. 그러나 준공 23년차 건물로 노후도가 진행 중이며, 주차대수가 세대당 0.09대로 매우 부족하여 주거 편의성이 낮습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 유의해야 합니다.
제시된 매매가 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7,300만 원에서 7,327만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래가 대비 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 대상지와 동일 단지, 동일 층, 동일 면적의 매물로, 2026년 5월 7,300만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 최종 대입 총액은 7,300만 원입니다. 비교사례 #2는 대상지와 동일 단지, 유사 층(7층), 동일 면적의 매물로, 2026년 1월 7,300만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.004가 적용되어 최종 대입 총액은 7,327만 원입니다. 두 사례 모두 유사도 100점으로 높은 신뢰도를 보입니다.
대상 매물은 경성대.부경대역 초역세권(도보 2분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 투자 가치에 긍정적인 요소입니다. 주변에 대연문화공원, CU 편의점, 푸르지오어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도도 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 소규모 단지, 낮은 주차 비율, 건물 노후도는 투자 가치를 저해하는 요소로 작용할 수 있습니다.
준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 어렵습니다. 또한, 현재 용적률이 925.67%로 법정 상한(1300%) 대비 374.33%p의 여유가 있지만, 이미 높은 용적률로 인해 향후 재건축 시 사업성이 크게 높지 않을 가능성이 있습니다. 리모델링은 검토해 볼 수 있으나, 단지 규모와 주차 문제 등을 고려할 때 사업 추진의 어려움이 예상됩니다.
부산 남구 지역의 매매 및 전세 가격지수가 상승하고 인구 유입이 꾸준한 점은 긍정적입니다. 초역세권 입지는 꾸준한 수요를 확보할 수 있는 강점입니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 다수 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 시장 불안정성이 존재합니다. 건물 노후도와 낮은 주차 비율은 장기적인 가치 상승에 제약이 될 수 있으므로, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 신규 공급 물량의 시장 소화 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
보류