매물 유형: 아파트
분석 번호: 2571
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 부산 남구에 위치한 GS하이츠자이 아파트로, 준공 18년차의 대단지 아파트입니다. 최근 시장 지수는 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 매매 거래량은 하락 추세입니다. 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 가치 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시 매매가 12억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 10억 6,005만 원에서 10억 8,896만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 판단될 수 있으며, 특정 요인(조망, 내부 인테리어 등)에 대한 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다. 조망 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상지와 동일한 GS하이츠자이 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가는 2,692만 원에서 2,766만 원 사이입니다. 사례 #1(2026년 3월, 23층)은 10억 6,164만 원, 사례 #2(2026년 1월, 21층)는 10억 8,896만 원, 사례 #3(2026년 4월, 15층)은 10억 6,005만 원으로 보정되었습니다. 사례 #3은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 유사도가 높은 사례들입니다.
GS하이츠자이는 1,149세대의 대단지 아파트로, 풍부한 주차 공간과 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다. 인근에 소금공원, GS25 하이츠자이점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, GS하이츠자이어린이집이 단지 내에 있어 학군 접근성도 양호합니다. 그러나 주변 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다. 현재 매매가 대비 전세가율이 70.1%로 높은 편이며, 전세가격지수도 상승하고 있어 갭투자 수요는 존재할 수 있으나, 제시 매매가는 비준가 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
준공 18년차로 재건축 연한(30년)까지 12년이 남아 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발 이익은 기대하기 어렵습니다.
부산 남구 아파트 시장은 전반적인 가격 지수 상승과 전세가율 상승으로 긍정적인 분위기이나, 매매 거래량 감소와 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 대연 디아이엘, 한화포레나 부산대연, 해링턴 마레 등 다수의 대단지 아파트 공급이 예정되어 있어, 입주 시점에 따라 가격 조정 압력이 발생할 가능성이 있습니다. 장기적으로는 인구 증가 추세와 세대당 인구 감소가 실거주 수요 유입을 시사하지만, 단기적으로는 공급 리스크를 고려해야 합니다.
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