매물 유형: 아파트
분석 번호: 2578
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 13년차로 비교적 신축에 가까우며, 용호동 내에서 거래 활성도가 높은 단지입니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 6,884만 원에서 2억 7,098만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 12층 거래로 전용면적 기준 평당가 1,494만 원, 보정 후 대입 총액 2억 7,098만 원입니다. #2 사례는 2026년 6월 10층 거래로 평당가 1,489만 원, 보정 후 대입 총액 2억 6,998만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 4층 거래로 평당가 1,482만 원, 보정 후 대입 총액 2억 6,884만 원이며, 층구간 차이로 인해 감점 요인이 있었습니다. 이들 사례는 대상 매물과 동일한 용도지역에 위치하며, 시점 보정 계수는 1.000~1.004가 적용되었습니다.
대상 아파트는 준공 13년차로 비교적 신축이며, 용호동 내에서 거래 활성도가 높은 단지입니다. 부산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 투자 가치는 긍정적으로 보입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 수익률에 변수로 작용할 수 있습니다. 주변에 미르아토어린이공원, CU 용호그린점, 부산성모병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 높습니다. 지하철역과의 접근성은 다소 떨어지지만, 버스 노선 등을 통해 보완될 수 있습니다.
대상 아파트는 2013년 준공되어 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 건물 노후도가 심각한 수준은 아니므로, 당분간은 현 상태 유지에 중점을 둘 것으로 예상됩니다.
부산 남구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으나, 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 대연 디아이엘, 해링턴 마레 등 인근 대단지 아파트의 입주가 시작되면 경쟁이 심화될 수 있습니다. 현재 매매수급동향은 상승세이나 거래량은 감소 추세이므로, 급격한 가격 상승보다는 보합 또는 완만한 상승이 예상됩니다. 전세가율이 70%를 넘어 갭투자 시 역전세 위험에 대한 주의가 필요합니다.
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