매물 유형: 아파트
분석 번호: 2580
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 준공 26년차의 오륙도 뜨란채 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 세대당 주차대수가 0.65대로 낮은 편이며, 인근에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,481만 원의 가치 스펙트럼과 비교했을 때 약 1,519만 원 높은 수준입니다. 이는 시장의 상승 추세와 대상 매물의 13층이라는 층수 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 오륙도 뜨란채 동일 단지 내 11층, 전용면적 59.91㎡ 매물로, 2026년 3월 1억 7,500만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수에 해당하여 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수 1.002가 적용되어 최종 대입 총액은 1억 7,481만 원으로 산출되었습니다.
대상 단지는 준공 26년차로 신축 아파트 대비 투자 매력도는 낮을 수 있으나, 용호제2동의 꾸준한 인구 증가 추세는 긍정적인 요인입니다. 주변에 운산초등학교가 인접해 있어 학군 접근성은 양호합니다. 그러나 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 세대당 주차대수 부족은 단점입니다.
오륙도 뜨란채는 준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 약 4년이 남아있습니다. 현재 용적률이 미등록 상태로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵습니다. 재건축 추진을 위해서는 향후 정밀안전진단 통과 및 사업성 확보가 중요하며, 현재로서는 재건축 가능성이 '보통' 수준으로 판단됩니다.
부산 남구의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있고, 용호제2동의 인구도 증가하고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉으로 인한 경쟁 심화 및 시세 조정 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 대비 높은 수준으로, 향후 시장 상황 변화에 따라 가격 조정 압력을 받을 수 있습니다. 투자 시에는 장기적인 관점에서 공급 리스크를 충분히 고려해야 합니다.
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