매물 유형: 아파트
분석 번호: 2589
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 6년차의 신축급 단지로, 비교사례 분석 결과 제시 매매가는 시장의 가치 스펙트럼 내 상단에 위치하고 있습니다. 전반적인 부산 남구 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있으나, 아파트 거래량은 하락 추세임을 인지해야 합니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.
제시 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 7,359만 원에서 4억 1,536만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지, 동일 평형의 고층 매물 가격과 유사하거나 약간 높은 수준으로, 시장의 평균적인 가치보다는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 2026년 2월 거래된 14층 매물의 보정 후 대입가치 4억 1,536만 원과 비교할 때, 제시가는 이보다 높은 수준입니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지인 문현경동리인아파트의 유사 평형 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 보입니다. 최근 거래 시점은 2026년 1월부터 2026년 6월까지로, 시점 보정 계수는 1.000~1.001이 적용되었습니다. 각 사례는 층수만 다를 뿐 면적, 용도지역, 거리 등 다른 조건들이 동일하여 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 적합합니다. 예를 들어, 2026년 6월 15층 74.6026㎡ 매물이 3억 8,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 3억 7,456만 원으로 산출되었습니다. 2026년 2월 14층 72.5806㎡ 매물이 4억 1,400만 원에 거래되었고, 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 4억 1,536만 원으로 산출되었습니다.
대상 단지는 준공 6년차의 신축급 아파트로 단지 경쟁력이 높습니다. 지게골역과 문현역이 도보 10분 내외 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 인근에 통일동산어린이공원, CU 문현경동리인점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.
준공 6년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 24년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 단지 규모나 구조적 특성상 당장은 논의되기 어려울 것으로 판단됩니다.
부산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있고, 인구수도 소폭 증가하고 있어 단기적인 시장 흐름은 긍정적입니다. 그러나 아파트 거래량 감소와 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 대연 디아이엘, 문현 푸르지오 트레시엘 등 인근에 예정된 대단지 아파트 공급은 향후 문현경동리인아파트의 시세에 영향을 미칠 수 있으므로, 지속적인 시장 모니터링이 필요합니다. 현재 제시 매매가는 시장 가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
보류