부산광역시 북구 양달로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2620

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도달을 앞두고 있어 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역에 다수의 재개발 및 공원 조성 사업이 활발히 진행 중이며, 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 많아 장기적인 관점에서 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 준공 29년으로 재건축 연한에 1년 남았으며, 인근에 다수의 재개발/재건축 사업이 진행 중으로 개발 호재가 긍정적으로 작용할 것으로 예상됩니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 건물 외관 상태를 직접 평가하기 어렵습니다. 준공 29년으로 노후화가 진행되었을 가능성이 있으나, 관리 상태에 따라 달라질 수 있습니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 2.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 9건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 율리역 부산2호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.6% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 29년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 3억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,078만 원에서 3억 1,848만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 가깝습니다. 이는 비교사례들이 대상 매물보다 고층임에도 불구하고 유사한 수준의 가격이 제시된 것으로, 3층이라는 점을 고려할 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 2건 모두 대상지와 동일한 단지 내 거래이며, 전용면적 99.83㎡로 동일 평형입니다. 유사도 점수는 90점으로 높지만, 층구간에서 감점(-10점)이 발생했습니다. 사례 #1은 2026년 3월 10층 거래로, 보정 후 대입 총액은 2억 9,078만 원입니다. 사례 #2는 2026년 1월 14층 거래로, 보정 후 대입 총액은 3억 1,848만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물(3층)보다 고층이라는 점에서 층에 따른 가격 차이가 반영되었을 수 있습니다.

심층 분석

대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도달을 앞두고 있어 개발 잠재력이 높은 투자 가치를 가집니다. 인근에 대천천수변공원(80m)이 위치하여 주거 환경이 쾌적하며, 금명여자고등학교(146m) 등 학교 시설도 인접해 학군 경쟁력도 양호합니다. 율리역(부산2호선)까지 도보 15분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성도 보통 수준입니다. 전반적인 시장 지수 상승과 지역 내 개발 호재를 고려할 때 중장기적인 투자 가치가 기대됩니다.

대상 아파트는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한인 30년에 1년 남았습니다. 이는 재건축 추진의 법적 요건을 곧 충족하게 됨을 의미합니다. 인근 덕천2 재개발, 금곡2-1구역 재개발, 만덕2 재개발 등 다수의 정비사업이 활발히 진행 중이므로, 본 단지 역시 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 매우 높습니다. 다만, 실제 재건축 진행 여부는 주민 동의율, 사업성, 규제 변화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.

부산 북구 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수 상승, 거래량 증가, 매매수급동향 개선 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달을 앞두고 있어 향후 개발 기대감으로 인한 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴 등 인근 지역에 다수의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 공급 과잉에 따른 경쟁 심화 가능성은 존재합니다. 단기적으로는 시장의 긍정적인 흐름을 따를 것으로 보이나, 장기적인 투자를 고려한다면 신규 공급 물량의 소화 여부를 면밀히 주시해야 합니다.

현장 체크리스트

대상 매물의 3층이라는 점을 고려하여 일조량, 조망권, 소음(특히 도로변 또는 단지 내 소음) 여부를 현장 확인해야 합니다.
준공 29년차 건물인 만큼, 외벽 균열, 누수 흔적, 배관 노후화 등 건물 전반의 유지보수 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
세대당 1대의 주차 공간은 확보되어 있으나, 실제 주차 편의성(지하주차장 연결 여부, 주차 공간 폭 등)을 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
최근 6개월간 동일 단지 내 평당가 추이에서 0만 원/평으로 기록된 데이터가 있어, 해당 거래의 특이사항(증여, 직거래 등)을 확인하여 가격 판단에 오차가 없도록 해야 합니다.
재건축 연한 도달이 임박한 단지이므로, 재건축 추진위원회 구성 여부, 주민 동의율, 사업성 분석 등 재건축 진행 상황을 파악해야 합니다.
관리비 내역을 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 최근 관리비 인상 요인이 있는지 확인해야 합니다.

최종 판정

매수