매물 유형: 아파트
분석 번호: 2624
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 준공 15년차 아파트로, 부산3호선 만덕역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 최근 만덕2 재개발사업 정비구역 지정 등 주변 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 인근 지역에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 4억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 4,091만 원 ~ 최고 3억 6,536만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승세와 초역세권 입지, 그리고 미래 개발 호재에 대한 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
비교사례 #1은 동일 단지 16층, 84.88㎡ 매물로 2026년 4월 3억 6,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 및 층구간 감점(-10점)을 적용한 보정 후 대입 총액은 3억 6,536만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 3층, 84.88㎡ 매물로 2026년 3월 3억 4,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 및 층구간 감점(-10점)을 적용한 보정 후 대입 총액은 3억 4,091만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 매물은 만덕역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나 투자 가치가 높습니다. 주변에 북부산농협하나로마트 만덕점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 만덕1동 쌈지2길 산책로 등 공원도 인접하여 주거 환경이 쾌적합니다. 만덕2 재개발사업 등 주변 개발 호재는 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 15년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 15년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링에 대한 단지 차원의 논의는 아직 없는 것으로 보입니다.
부산 북구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 만덕동은 지역 내 거래 활성도가 높은 편입니다. 만덕역 초역세권 입지와 주변 개발 호재는 긍정적인 미래 성장 전망을 제시합니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량과 해당 읍면동의 인구 감소 추세는 향후 시장에 변동성을 줄 수 있는 요인으로, 지속적인 시장 모니터링이 필요합니다. 제시가가 비준가격 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.
보류