매물 유형: 아파트
분석 번호: 2628
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 부산 북구 만덕동에 위치하며, 만덕역 역세권에 해당하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변 만덕2 재개발사업 등 개발 호재가 있어 지역 가치 상승 기대감이 존재합니다. 다만, 준공 17년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으며, 인근에 대규모 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 현재 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 가까운 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,004만 원에서 2억 8,976만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물들의 가격대를 고려할 때, 시장의 기대치 또는 매도자의 희망 가격이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 높습니다. 특히 #1 사례(2026년 4월, 19층, 74.89㎡, 2억 2,000만 원)는 유사도 100점으로 보정 후 대입 총액 2억 2,004만 원으로 산출되었습니다. #2 사례(2026년 6월, 13층, 74.89㎡, 2억 9,000만 원)는 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액 2억 8,976만 원으로 가장 높은 가치를 보였습니다. #3 사례(2026년 6월, 14층, 74.83㎡, 2억 3,000만 원)는 보정 후 대입 총액 2억 3,000만 원, #4 사례(2026년 1월, 10층, 74.89㎡, 2억 7,500만 원)는 보정 후 대입 총액 2억 7,607만 원으로 산출되었습니다. 각 사례의 시점 및 층구간 차이가 보정 계수에 반영되었습니다.
대상 아파트는 만덕역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 한빛어린이공원, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 만덕동은 부산 북구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 꾸준한 수요가 기대됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 영향을 미 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.
만덕3휴먼시아는 2009년 준공되어 현재 17년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 약 13년이 남아있습니다. 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮으며, 리모델링 또한 아직 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다. 용적률 갭은 199.16%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축을 통한 개발이익 실현까지는 장기간의 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
부산 북구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 만덕동 지역의 개발 호재(덕천2, 만덕2 재개발사업 등)는 긍정적인 미래 전망을 제시합니다. 만덕역 역세권 입지는 꾸준한 수요를 견인할 것으로 예상됩니다. 그러나 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장의 공급 과잉을 유발하여 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발과 교통 인프라 개선에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 관점에서는 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
보류