매물 유형: 아파트
분석 번호: 2633
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 29년 된 단지로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 존재합니다. 주변 만덕2 재개발사업 등 다수의 개발 호재가 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 매매 수급 동향이 하락세에 있고, 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 부정적 영향을 미 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다.
제시가 1억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,346만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 유사 사례 대비 약 346만 원 낮은 수준입니다.
유사도 100점의 비교사례는 대상 매물과 동일한 협성파크 단지의 72㎡ 매물로, 2026년 3월 1억 7,300만 원에 거래되었습니다. 이 사례에 시점 보정 계수 1.003을 적용하여 보정 후 대입 총액은 1억 7,346만 원으로 산출되었습니다. 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수(13층)의 거래이므로 신뢰도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 준역세권 입지에 만덕초등학교가 인접해 있어 학군 및 교통 접근성이 양호합니다. 만덕동은 부산 북구 내 거래 활성도가 높은 지역으로, 시장 유동성이 확보되어 있습니다. 제시가가 추정 가치보다 낮아 가격적 메리트가 있으며, 향후 재건축 연한 도달 시 개발 기대감이 투자 가치를 높일 수 있습니다.
협성파크는 1997년에 준공되어 현재 29년이 경과했습니다. 재건축 연한 30년에 1년 남은 시점으로, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 다만, 용적률 206.59%로 법정 상한 250% 대비 갭이 43.41%p 남아있어 재건축 사업성은 보통 수준으로 판단됩니다. 만덕2 재개발사업 등 주변 개발 호재가 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
부산 북구의 매매가격지수와 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세이며, 미분양 물량도 감소하고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 그러나 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 단지의 재건축 연한 도래는 미래 가치를 높이는 요인이 될 수 있으나, 실제 사업 진행 여부와 속도에 따라 변동성이 클 것입니다. 가격적 메리트와 개발 잠재력을 고려할 때, 중장기적인 관점에서 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다.
매수