매물 유형: 아파트
분석 번호: 2637
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 부산 북구 만덕동에 위치하며, 준공 21년차로 재건축 연한까지 9년이 남았습니다. 주변에 만덕2 재개발사업 등 다수의 개발 호재가 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 향후 인근 지역에 2만 2천여 세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 2억 997만 원에서 2억 4,612만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래된 최고가 수준을 상회하는 가격으로, 매도자가 시장의 긍정적인 분위기와 잠재적 가치를 높게 평가하고 있음을 시사합니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 전용면적 59.8869㎡의 거래로, 유사도 100점의 높은 신뢰도를 가집니다. #1 사례는 2026년 5월 26층이 2억 1,000만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 2억 997만 원의 가치로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 5월 3층이 2억 4,000만 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 2억 3,997만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 3월 18층이 2억 2,000만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 2억 2,056만 원으로 보정됩니다. #4 사례는 2026년 1월 24층이 2억 4,500만 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 2억 4,612만 원으로 보정됩니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.003이 적용되어 시계열 변동이 반영되었습니다.
대상 아파트는 만덕역에 인접한 준역세권(도보 9분)에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 만덕동은 부산 북구 내 거래 활성도가 높은 지역으로 유동성이 좋으며, 주변에 만덕2 재개발 등 개발 호재가 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 영향을 미 미칠 수 있으므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있습니다. 현재는 재건축이 불가하지만, 향후 9년 뒤 재건축 가능성이 열려있어 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 용적률 갭 분석이 불가능하여 구체적인 사업성은 추가 검토가 필요합니다.
부산 북구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 만덕동의 활발한 거래량과 재개발 호재는 긍정적인 전망을 제시합니다. 그러나 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 물량은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 시장의 상승 분위기를 탈 수 있으나, 장기적으로는 공급 물량의 소화 여부에 따라 변동성이 커질 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 필요합니다.
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