매물 유형: 아파트
분석 번호: 2641
종합 리스크 점수: 72점
대상 아파트는 부산 북구 덕천동에 위치하며, 남산정역 역세권에 해당하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근 재개발 및 공원 조성 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 준공 19년차로 중장기적인 건물 노후도 관리가 필요하며, 향후 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,534만 원에서 3억 7,098만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 상단에 해당하는 가격으로, 최근 거래된 동일 단지 중층(7층)의 보정 후 대입 총액 3억 7,098만 원과 유사한 수준입니다. 따라서 제시가는 시장에서 형성된 가치 범위 내에 있으나, 비교적 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 4월 5층 거래로 보정 후 대입 총액은 3억 5,534만 원이며, #2 사례는 2026년 3월 7층 거래로 보정 후 대입 총액은 3억 7,098만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 8층 거래로 보정 후 대입 총액은 3억 5,637만 원입니다. 이들 사례는 시점 보정 계수(1.001~1.004)가 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다. 모든 사례는 동일 단지, 동일 용도지역으로 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
덕천삼정그린코아는 남산정역 역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 우수하며, 인근에 기비골공원, CU 덕천그린코아점, 부민병원, 아이동산어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 덕천제1동의 꾸준한 인구 증가 추세는 잠재적 수요를 뒷받침합니다. 인근 덕천2 재개발, 만덕2 재개발 등 다수의 개발 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
대상 아파트는 2007년 준공되어 현재 19년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 하지만 중장기적인 관점에서 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있으며, 인근 덕천동 347-3번지 일원 가로주택정비사업 조합설립 변경인가 등 주변 재건축/재개발 움직임은 향후 대상 단지의 재건축 추진에도 영향을 미칠 수 있습니다.
부산 북구 아파트 시장은 전반적으로 매매, 전세, 월세 가격지수 모두 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 매매수급동향도 상승하여 수요가 꾸준합니다. 인근 재개발 및 공원 조성 등 지역 개발 호재는 미래 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 향후 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 중장기적으로 공급 과잉에 따른 시장 변동성 확대 가능성이 존재합니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어, 추가적인 가격 상승 여력은 시장 상황에 따라 제한적일 수 있습니다.
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