매물 유형: 아파트
분석 번호: 2659
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 준공 25년차로 재건축 연한 도래까지 5년이 남아있어 향후 개발 잠재력이 존재합니다. 해운대구는 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기이나, 매매 거래량은 하락세이며 인근에 1,108세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 근접하여 적정한 수준으로 판단되나, 낮은 주차대수와 층간 소음 등 현장 확인이 필수적입니다.
제시된 매매가 2억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,499만 원에서 2억 1,222만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 9,566만 원에 근접한 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가격대와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매매 사례로 유사도 점수가 높습니다. #1, #2, #3, #4 사례는 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, #5, #6 사례는 층구간 감점(-20점)이 적용되었습니다. 특히 #5 사례는 2026년 6월 거래된 18층 매물로 2억 1,000만 원에 거래되었으며, #6 사례는 2026년 6월 거래된 16층 매물로 1억 8,500만 원에 거래되어 최근 거래 시점의 가격대를 파악하는 데 유용합니다. 모든 사례는 시점 보정을 통해 현재 시점의 가치로 환산되었습니다.
대상 아파트는 해운대구에 위치하여 지역적 선호도가 높고, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 기본적인 투자 가치는 양호합니다. 준공 25년차로 재건축 연한 도래까지 5년이 남아있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 세대당 주차대수 부족과 인근 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
일동미라주 아파트는 2001년 준공되어 현재 25년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있으므로, 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 향후 5년 내 재건축 추진 여부를 검토할 수 있는 시기가 도래할 것이며, 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 정확한 개발 이익 판단은 어렵습니다. 재건축 추진 시 사업성 및 주민 동의율이 중요하게 작용할 것입니다.
해운대구는 매매 및 전세 시장이 전반적으로 상승세를 보이고 있어 단기적인 가격 하락 위험은 제한적입니다. 그러나 매매 거래량 감소와 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장의 공급 과잉 및 가격 경쟁을 유발할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 잠재력과 지역 개발 호재(다소미공원, 반여2지구 택지개발 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 주차 문제와 같은 단지 자체의 단점은 개선이 필요합니다. 종합적으로 보합세 속에서 개발 잠재력에 따른 상승 여력을 기대할 수 있으나, 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
보류