매물 유형: 아파트
분석 번호: 2661
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 부산 해운대구 센텀동로에 위치한 더샵센텀스타 아파트로, 준공 18년차의 고층 아파트입니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 센텀역 초역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 34억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 35억 5,704만 원 ~ 최고 35억 5,704만 원) 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균적인 가치보다 다소 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 100점의 동일 단지(더샵센텀스타) 45층 거래입니다. 2026년 1월 35억 원에 거래되었으며, 시점 보정을 거쳐 35억 5,704만 원으로 환산되었습니다. 이는 대상 매물과 동일한 단지 및 유사 층수로 높은 신뢰도를 가집니다.
더샵센텀스타는 센텀역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 세대당 3.78대의 높은 주차대수를 확보하고 있어 단지 경쟁력이 높습니다. 주변에 APEC나루공원, GS25, 센텀동물종합병원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 18년차로 재건축 연한(30년)까지 12년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 용적률 갭은 1021.99%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축을 통한 개발이익 실현까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
부산 해운대구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 대상 매물은 우수한 입지와 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 센텀역 초역세권 프리미엄(8% 추정)이 반영될 수 있으며, 주변 개발 호재들이 지역 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 그러나 인근 신규 공급 물량과 거래량 하락 추세는 향후 시장에 변동성을 줄 수 있으므로, 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
매수