매물 유형: 아파트
분석 번호: 2665
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 33년 된 건물로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 다수의 개발 호재와 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 변화에 주목해야 합니다. 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 전반적인 시장 지수는 상승세를 보이고 있으나, 지역 내 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 1억 3,200만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 2,534만 원에서 1억 4,299만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 유사한 조건의 동일 단지 거래들과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 최근 거래된 9층(1억 4,299만 원)과 비교 시 3층임을 감안하면 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.
비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 유사 평형의 거래로 높은 유사도를 보입니다. #1 사례는 4층, 2026년 2월 거래로 1억 2,534만 원으로 보정되었으며, #2 사례는 5층, 2026년 1월 거래로 1억 3,415만 원으로 보정되었습니다. #3 사례는 9층, 2026년 6월 거래로 층구간 감점에도 불구하고 1억 4,299만 원으로 가장 높은 보정가를 보였습니다. #4 사례는 8층, 2026년 2월 거래로 층구간 감점 후 1억 3,238만 원으로 보정되었습니다. 대상 매물은 3층으로, 층구간 감점이 적용된 사례들과 비교 시 가격적 합리성을 판단할 수 있습니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 중규모 단지로, 용적률 여유가 높아 재건축 사업 추진 시 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 주변에 공원, 쇼핑 시설이 인접해 생활 편의성이 양호하며, 인근 개발 호재들이 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 지하철역과의 접근성이 다소 떨어지는 점은 감점 요인입니다.
준공 33년차로 재건축 연한(30년)을 충족하여 재건축 가능성이 높습니다. 현재 용적률 103.41%로 법정 상한 250% 대비 146.59%p의 여유가 있어 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 인근 '재송2(재건축)' 사업이 예정되어 있어 재건축 분위기 조성에도 긍정적입니다.
부산 해운대구의 매매 및 전세 가격지수가 상승세를 보이고, 매매수급동향도 상승세인 점을 고려할 때 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부와 인근 신규 공급 물량의 영향, 그리고 지역 인구 감소 추세가 주요 변수가 될 것입니다. 재건축이 성공적으로 추진될 경우 높은 시세 상승을 기대할 수 있습니다.
매수