매물 유형: 아파트
분석 번호: 2668
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 34년 경과된 노후 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 큰 강점입니다. 인근 지역에 다수의 개발 호재가 진행 중이며, 용적률 여유도 있어 미래 가치가 기대됩니다. 다만, 현재 매매수급동향이 하락세이고, 신규 공급 예정 물량이 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시가 1억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,096만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하여 적정한 수준으로 판단됩니다. 이는 동일 단지 내 최근 거래 사례를 기반으로 한 보정된 가치와 유사한 수준입니다.
선별된 비교사례는 1건으로 유사도 90점입니다. #1 사례는 동일 단지 내 2026년 2월 거래된 4층 70.74㎡ 매물로, 거래가는 1억 5,500만 원입니다. 시점 보정 계수 1.011이 적용되었으며, 층구간(9층 vs 4층)으로 인해 10점 감점되었습니다. 이 사례를 대상 매물에 대입한 보정 완료 총액은 1억 6,096만 원입니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 노후 단지로, 용적률 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 투자 가치가 높습니다. 센텀역(동해선)까지 도보 11분 거리로 준역세권에 해당하며, 인근 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 매력이 있습니다. 다만, 현재 해운대구의 아파트 거래량 하락 추세와 인근 신규 공급 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.
준공 34년으로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률 182.01%로 법정 상한 250% 대비 67.99%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 '대우마리나 3차·경남마리나' 등 재건축 사업이 본격화되고 있어, 대상 단지 또한 재건축 추진 가능성이 높습니다.
해운대구 전체 매매가격지수는 상승세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 공급 우세로 전환되고 있습니다. 인근에 '더폴 디오션', '재송2(재건축)' 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 재건축 추진에 따른 가치 상승 여력이 크며, 해운대구의 개발 호재와 정주 여건 개선으로 인한 꾸준한 수요가 기대됩니다. 재건축 진행 상황에 따라 미래 성장 전망은 긍정적입니다.
조건부 매수