매물 유형: 아파트
분석 번호: 2672
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 부산 해운대구 마린시티에 위치하며, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 특히 인근에 '더폴 디오션', '재송2(재건축)' 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 대한 면밀한 관찰이 필요합니다. 준공 19년차로 재건축 연한까지는 여유가 있으나, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
제시된 매매가 15억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 14억 7,249만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 시장의 보편적인 가치 평가 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 동일 단지인 두산위브포세이돈의 2026년 3월 36층 거래(전용면적 170.5㎡, 20억 원)입니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사한 시점에 거래되었으나 면적 차이가 있어 시점보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 이 사례를 대상 매물 면적에 대입하여 보정 완료된 총액은 14억 7,249만 원입니다. 이 비교사례는 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로, 유사도 점수 감점은 없습니다.
대상 아파트는 마린시티 내에 위치하여 우수한 입지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 동백역(부산2호선)까지 도보 12분 거리로 준역세권에 해당하며, 인근에 다수의 공원, 쇼핑, 학교 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 해운대구는 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있고, 수급동향도 양호하여 투자 가치가 높은 지역으로 평가됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 경쟁 심화 가능성은 존재합니다.
두산위브포세이돈은 2007년 준공되어 현재 19년차로, 재건축 연한인 30년까지는 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 다만, 현재 용적률 989.25%로 법정 상한 1300% 대비 310.75%p의 여유가 있어, 향후 재건축 연한 도래 시 용적률 인센티브를 통한 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
부산 해운대구는 매매 및 전세 시장이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 전망을 가지고 있습니다. 특히 '최고 우량주’ 대우마리나 3차·경남마리나 재건축 본격 시동 등 인근 재개발 소식과 '올림픽 요트경기장 편익시설 설치' 등 관광 및 상권 활성화 호재가 많아 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, '더폴 디오션', '재송2(재건축)' 등 신규 아파트 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 공급 부담과 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다. 장기적으로는 마린시티의 입지적 강점과 지역 개발 호재에 힘입어 안정적인 가치 상승이 예상됩니다.
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