매물 유형: 아파트
분석 번호: 2676
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 부산 해운대구 우동에 위치한 협성그린파크 아파트로, 준공 34년차 아파트임에도 불구하고 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 우동은 해운대구 내 거래 활성도 2위 지역으로 환금성이 우수하며, 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 매우 높습니다. 다만, 인근에 1,108세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시가 3억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,282만 원의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 시장의 기대감 또는 특정 매물의 개별적인 가치 요인이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 전용면적 84.87㎡의 '협성그린파크' 3층 매물이 2026년 4월 2억 4,200만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 90점으로 매우 높습니다. 시점 보정 계수 1.003을 적용하여 보정 후 평당가는 946만 원/평, 환산 총액은 2억 4,282만 원으로 산출되었습니다. 감점 사유는 층구간 차이(-10점: 14층 vs 3층)입니다.
대상 매물은 해운대구 우동의 우수한 입지에 위치하며, 해운대역 준역세권으로 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 해운대여자고등학교 등 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 학군 경쟁력도 높습니다. 특히, 준공 34년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 향후 재건축을 통한 높은 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 인근의 다양한 개발 호재 또한 긍정적인 투자 요인입니다.
본 매물은 준공 34년차로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 건축물대장상 용적률이 5.03%로 법정 상한 250% 대비 244.97%p의 큰 갭이 있어 재건축 사업성이 매우 높을 것으로 예상됩니다. 인근 '대우마리나 3차·경남마리나' 등 재건축 사업이 활발히 추진되고 있어, 본 단지 또한 재건축 추진 가능성이 높으며, 이는 장기적인 관점에서 상당한 가치 상승 요인이 될 것입니다.
해운대구는 매매 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 우동은 높은 거래 활성도를 보이는 지역입니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 매우 높습니다. 인근 '더폴 디오션', '재송2 재건축' 등 신규 공급 물량이 있지만, '다소미공원 새단장', '해운대구 중동 공동주택 신축공사' 등 지역 개발 호재가 많아 장기적으로는 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다. 다만, 제시가가 비교사례 대입 가치보다 높은 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.
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