매물 유형: 아파트
분석 번호: 2693
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물인 럭키골든스위트는 준공 7년차의 신축급 아파트로, 중동역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 다수의 개발 호재가 존재하여 미래 가치 상승 잠재력이 있으나, 향후 1,108세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
제시된 매매가 4억 5,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 7,038만 원 ~ 최고 4억 4,980만 원)의 상단에 위치하며, 중앙값 4억 404만 원 대비 높은 수준입니다. 이는 고층 프리미엄 또는 시장 기대감이 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 2026년 1월부터 4월까지의 거래 내역입니다. 이 사례들은 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,443만 원/평에서 1,753만 원/평으로 다양하게 나타났으며, 대상 매물의 면적을 고려한 보정 후 대입 총액은 3억 7,038만 원에서 4억 4,980만 원 범위입니다.
럭키골든스위트는 중동역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높고, 해운대 해변과 인접하여 주거 환경이 쾌적합니다. 준공 7년차의 신축급 단지로 건물 상태가 양호하며, 주변에 다소미공원 새단장, 해운대구 중동 공동주택 신축공사 등 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 다만, 소규모 단지 특성상 대규모 단지 대비 유동성 측면에서 불리할 수 있으며, 인근 신규 공급 물량에 따른 경쟁 리스크가 존재합니다.
대상 단지는 2019년 준공되어 현재 7년차로, 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시점은 아닙니다.
부산 해운대구의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 중동역 역세권 및 해운대 인접 입지는 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 강점입니다. 그러나 매매 거래량 감소 추세와 향후 1,108세대의 신규 공급 물량은 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승폭을 제한하거나 조정 압력을 가할 수 있습니다. 장기적으로는 해운대 지역의 관광 및 상권 활성화, 교통체계 개선 등의 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시해야 합니다.
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