매물 유형: 아파트
분석 번호: 2694
종합 리스크 점수: 50점
대상 아파트는 43년 경과된 노후 단지로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 해운대역과 인접한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 주변에 다수의 개발 호재가 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,626만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 저층 거래가 1억 6,700만 원과 비교해도 상당한 차이를 보이며, 시장의 전반적인 거래량 하락 추세와 신규 공급 예정 물량을 고려할 때 가격 타당성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
유사도 100점의 비교사례는 중동 삼강 아파트 5층 33.15㎡ 매물로, 2026년 5월 1억 6,700만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,665만 원입니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 대상 매물의 전용면적(31.02㎡)을 대입하여 보정 완료된 총액은 1억 5,626만 원입니다.
대상 아파트는 해운대역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 해운대 해변과 인접하여 관광 및 주거 환경이 우수합니다. 43년 경과된 노후 단지로서 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 주변에 다수의 개발 호재 및 지구단위계획 변경이 진행 중이므로, 이를 통한 추가적인 가치 상승 여력이 존재합니다. 다만, 현재 제시 가격이 비교사례 대비 높은 점은 투자 시 주의가 필요합니다.
대상 아파트는 1983년에 준공되어 43년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률이 1300%로 높은 편이므로 재건축 시 사업성이 양호할 가능성이 있습니다. 주변에 '최고 우량주' 대우마리나 3차·경남마리나 재건축 본격 시동 등 재건축 관련 뉴스가 있어 재건축 추진에 긍정적인 분위기가 형성될 수 있습니다. 개발 잠재력은 '높음'으로 평가됩니다.
해운대구는 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이며 시장의 기본적인 상승 동력은 유지되고 있습니다. 그러나 매매 거래량 감소와 매매수급동향 지수 하락은 단기적인 시장의 불확실성을 나타냅니다. 더폴 디오션, 재송2 재건축 등 1,108세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 가능성과 해운대라는 입지적 강점이 긍정적인 요인이지만, 단기적으로는 공급 리스크와 현재 제시 가격의 타당성 검토가 중요합니다.
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