매물 유형: 아파트
분석 번호: 2701
종합 리스크 점수: 47점
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지로 평가됩니다. 해운대구의 전반적인 시장 지수 상승세와 인근 재개발/정비사업 활성화는 긍정적인 요인입니다. 다만, 높은 용적률과 세대당 1대 미만의 주차대수는 향후 재건축 추진 시 고려해야 할 리스크로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 694만 원에서 3억 6,001만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 최고가보다도 약 9,000만 원 이상 높은 가격으로, 시장 평균 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로, 대상 매물과 유사성이 높습니다. #1 사례는 2026년 3월 거래된 118.105㎡ 5층 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 694만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 거래된 59.9㎡ 15층 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 6,001만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 거래된 59.9㎡ 4층 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 5,434만 원입니다. 이들 사례는 모두 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
협진태양 아파트는 해운대구 중동에 위치하며, 중동역(부산2호선)까지 도보 11분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 달맞이미술의거리, CU 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있으나, 현재 용적률이 높아 사업성 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 인근에 예정된 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 1995년 준공되어 31년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 개발 잠재력은 '보통'으로 평가되나, 현재 용적률이 법정 상한(300%)을 초과하는 341.02%로 나타나 재건축 추진 시 사업성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 용적률 갭이 -41.02%p인 점은 재건축 시 추가 분담금 부담으로 이어질 가능성이 높습니다.
부산 해운대구는 매매 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 월세가격지수 또한 상승세를 보이고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매 거래량은 하락하고 매매수급동향은 공급 우세로 전환되어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 인근 '더폴 디오션', '재송2(재건축)' 등 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도달로 인한 개발 기대감이 존재하나, 높은 용적률로 인해 사업 추진 과정에서 난항을 겪을 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 미래 성장 전망은 '보합' 수준으로 판단됩니다.
보류