매물 유형: 아파트
분석 번호: 2703
종합 리스크 점수: 63점
본 매물은 부산 해운대구 좌동에 위치한 경남아파트로, 준공 29년차를 맞아 재건축 연한 도래가 임박하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하는 시장 분위기 속에서, 지역 내 거래량 1위인 좌동에 위치하여 환금성이 우수합니다. 다만, 인근에 1,108세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 6,369만 원의 가치 스펙트럼 대비 소폭 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 재건축 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 좌동 경남아파트 15층 101.94㎡ 매매 건입니다. 2026년 3월에 5억 6,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.007을 적용하여 보정 후 평당가는 1,828만 원/평, 환산 총액은 5억 6,370만 원으로 산출되었습니다. 동일 단지, 유사 층수, 동일 면적의 사례로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일 조건임을 나타냅니다.
본 매물은 부산 해운대구 좌동에 위치하여 지역 내 거래 활성도 1위로 환금성이 매우 우수합니다. 신해운대역(동해선)이 988m 거리에 있어 준역세권에 해당하며, 약 2%의 교통 프리미엄이 추정됩니다. 단지 규모 655세대로 안정적인 커뮤니티를 형성하고 있으며, 세대당 주차대수 12.27대로 주차 편의성이 높습니다. 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높습니다.
경남아파트는 1997년에 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년)까지 1년 남았습니다. 현재 용적률이 38.72%로 법정 상한 250% 대비 211.28%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높습니다. 인근 '대우마리나 3차' 및 '경남마리나' 재건축이 본격 시동을 걸고 있다는 뉴스 기사를 통해 지역 내 재건축 분위기가 활발함을 알 수 있어, 본 단지의 재건축 가능성 또한 매우 높다고 판단됩니다.
부산 해운대구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 대상 매물이 위치한 좌동은 해운대구 내에서도 거래량이 가장 활발한 지역으로, 우수한 환금성을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 예상됩니다. 특히, 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 재건축 추진 시 상당한 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 '더폴 디오션', '재송2(재건축)' 등 인근에 총 1,108세대의 신규 공급 예정 물량이 있어, 공급 증가에 따른 일시적인 시장 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 재건축을 통한 가치 상승이 유력하나, 단기적인 시장 변동에 대한 모니터링이 필요합니다.
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