매물 유형: 아파트
분석 번호: 2705
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 높은 것으로 평가됩니다. 최근 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 6억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 8,447만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 100점의 동일 단지 내 거래입니다. 3개월 전인 2026년 3월에 거래된 3층 118.683㎡ 매매가 6억 8,000만 원이 시점 보정 계수 1.007을 적용하여 6억 8,447만 원으로 환산되었습니다. 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수의 거래로 신뢰도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 신해운대역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 해운대구 내에서도 거래 활성도가 높은 좌동에 속해 투자 가치가 양호합니다. 1424세대의 대규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 주차대수도 충분하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 따른 시장 변동 가능성은 고려해야 합니다.
1996년 준공되어 30년이 경과한 아파트로, 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 2.29%로 법정 상한 250% 대비 247.71%p의 용적률 갭이 존재하여 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 매우 높습니다. '최고 우량주' 대우마리나 3차·경남마리나 재건축 본격 시동 등 인근 재건축 관련 뉴스도 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다. 향후 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
부산 해운대구는 매매 및 전세 시장 지수가 꾸준히 상승하는 등 전반적으로 긍정적인 시장 분위기를 유지하고 있습니다. 특히 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 커 장기적인 관점에서 성장 가능성이 높습니다. 신해운대역 역세권 입지와 대규모 단지라는 강점은 꾸준한 수요를 뒷받침할 것입니다. 하지만 더폴 디오션, 재송2 재건축 등 인근 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 단기적인 영향을 미 줄 수 있으므로, 공급 물량 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 전반적으로는 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다.
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