매물 유형: 아파트
분석 번호: 2711
종합 리스크 점수: 60점
부산 사하구 극동스타클래스 아파트는 대티역 초역세권 입지와 인근 재개발 호재가 강점입니다. 현재 매매 시장은 하락세이나 전세 시장은 상승세를 보여 매매가 대비 전세가 비율이 상승하고 있습니다. 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 2억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 2억 4,897만 원 ~ 최고 3억 7,916만 원) 내에 위치하며, 중앙값 2억 8,488만 원과 비교했을 때 소폭 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 매물들과 비교하여 합리적인 범위에 속한다고 볼 수 있습니다.
비교사례 7건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 3번 사례(2026년 3월, 9층)는 대상 매물과 동일 층으로 3억 7,916만 원의 대입 가치를 보였습니다. 1번 사례(2026년 5월, 14층)는 2억 4,997만 원, 2번 사례(2026년 4월, 13층)는 3억 975만 원으로, 최근 거래일수록 가격 편차가 존재합니다. 6번과 7번 사례는 층구간 감점이 있었으나, 전반적으로 유사한 조건의 거래들로 신뢰도가 높습니다.
대상 아파트는 대티역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다. 인근 괴정11 재개발사업 등 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 지역 내 인구 감소 추세와 신규 공급 물량 증가는 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
극동스타클래스는 2007년 준공되어 현재 19년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭은 207.06%p로 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
부산 사하구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 비교적 견고합니다. 대티역 역세권 프리미엄과 인근 재개발 사업 진행은 긍정적인 요인이나, 지역 인구 감소와 향후 대규모 신규 공급 물량은 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 단기적인 가격 상승보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.
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