매물 유형: 아파트
분석 번호: 2716
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물은 부산 사하구 대티로17번길 47에 위치한 참누리아파트로, 매매가격지수 하락세와 인구 감소 추세가 관찰되어 전반적인 시장 분위기는 다소 보수적입니다. 대티역 역세권 입지와 인근 괴정11 재개발 사업 등의 호재가 있으나, 다수의 신규 공급 예정 물량과 재건축 연한 미도래는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교하여 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 60만 원의 가치 스펙트럼과 비교 시 약 1,940만 원 높은 수준입니다. 이는 시장의 전반적인 하락 추세와 인근 공급 리스크를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있습니다. 다만, 동일 단지 내 최고층 거래가 없으므로 층별 프리미엄 가능성을 배제할 수 없으며, 현장 확인을 통해 매물의 실제 가치를 면밀히 평가할 필요가 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지인 참누리아파트 괴정동 10층, 전용면적 84.995㎡의 2026년 3월 거래입니다. 거래가는 2억 100만 원이며, 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 보정 후 평당가는 780만 원으로 산출되었습니다. 이 사례는 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일 조건임을 나타냅니다.
대상 매물은 대티역(부산1호선) 도보 6분 거리의 역세권 입지를 갖추고 있어 교통 접근성이 우수합니다. 이는 주거 편의성을 높여 실거주 수요를 유인하는 강점입니다. 인근에 부민산공원, GS25, 태림나무종합병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 괴정11 재개발 사업 등 지역 개발 호재가 잠재적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 부산 사하구의 전반적인 매매가격지수 하락과 높은 미분양, 그리고 다수의 신규 공급 예정 물량은 투자 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.
참누리아파트는 2012년 준공되어 현재 14년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지 16년이 남아 있어, 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 연한이 충분히 도래하지 않았으며, 세대수 165세대의 중소형 단지임을 고려할 때 사업 추진의 동력이 약할 수 있습니다.
부산 사하구 아파트 시장은 매매가격지수 하락과 인구 감소 추세가 이어지고 있어 단기적인 가격 상승을 기대하기는 어려울 것으로 보입니다. 다만, 대티역 역세권 입지와 괴정11 재개발, 대티이음공원 조성 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 사하 경남아너스빌 시그니처, 더샵 당리센트리체 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 시장에 부담으로 작용할 가능성이 크므로, 향후 공급 물량 소화 여부와 지역 경제 동향을 면밀히 주시하며 신중하게 접근해야 합니다.
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