매물 유형: 아파트
분석 번호: 2718
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 대티역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 인근 재개발 사업 및 공원 조성 계획 등 개발 호재가 존재합니다. 다만, 부산 사하구의 매매가격지수가 하락 추세이며, 미분양 물량이 증가하고 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 대비 높은 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 6,838만 원에서 3억 7,797만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 7,203만 원 ~ 8,162만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 비교사례의 보정된 대입가치 범위를 크게 상회하는 가격으로, 현재 시장 상황을 고려할 때 고평가된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 대상지와 동일 단지인 대티역스마트더블유인공지능 아파트의 전용면적 84.995㎡ 거래 건입니다. #1 사례는 2026년 6월 11층이 3억 7,800만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 3억 7,797만 원으로 보정되었습니다. #2 사례는 2026년 3월 10층이 3억 7,000만 원에 거래되어 3억 6,927만 원으로 보정되었고, #3 사례는 2026년 1월 14층이 3억 7,800만 원에 거래되어 3억 7,635만 원으로 보정되었습니다. #4 사례는 2026년 1월 19층이 3억 7,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 반영되어 3억 6,838만 원으로 보정되었습니다. 모든 비교사례는 대상지와 매우 높은 유사도를 보이며, 보정된 대입가치는 3억 6,838만 원 ~ 3억 7,797만 원 범위에 형성되어 있습니다.
대상지는 대티역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 괴정초등학교 등 학군도 양호합니다. 이는 실거주 및 임대 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 소규모 단지 규모와 낮은 주차 비율은 단점이며, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준으로, 투자 수익률 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.
준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 920.02%로 법정 상한 1300% 대비 여유가 있으나, 재건축을 논하기에는 시기상조입니다.
부산 사하구의 매매가격지수 하락 및 미분양 증가 추세는 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 그러나 대티역 초역세권 입지, 주변 개발 호재(괴정11 재개발, 대티이음공원 조성 등)는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 주차 문제 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있어, 향후 시장 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
보류