매물 유형: 아파트
분석 번호: 2727
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 부산 사하구 당리동에 위치한 당리삼창 아파트로, 당리역 초역세권 입지를 갖추고 있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수는 상승하여 전세가율이 높아지고 있습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,956만 원에서 2억 3,699만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 하단에 가까운 수준으로, 가격적 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지 내 18층, 전용면적 59.9㎡ 매물로 2026년 6월 2억 3,700만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 보정 후 대입 총액은 2억 3,699만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 내 11층, 전용면적 59.9㎡ 매물로 2026년 3월 2억 3,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 보정 후 대입 총액은 2억 2,956만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적으로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다.
대상 매물은 당리역 초역세권(도보 3분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 높은 투자 가치로 이어집니다. 인근에 초등학교, 중학교 등 학군이 형성되어 있어 실수요자에게도 매력적입니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 인근 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
당리삼창 아파트는 준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아 재건축은 아직 시기상조입니다. 다만, 용적률이 법정 상한(250%)을 초과하는 383.52%로, 재건축 시 사업성이 낮을 수 있어 리모델링을 우선적으로 검토할 필요가 있습니다.
부산 사하구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가격지수는 상승하여 전세가율이 높아지고 있습니다. 당리역 역세권 프리미엄과 인근 개발 호재는 긍정적인 요인이나, 미분양 증가와 신규 공급 물량은 시장에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 역세권 입지와 재건축/리모델링 가능성을 바탕으로 한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 시장 변동성에 유의해야 합니다.
보류