매물 유형: 아파트
분석 번호: 2739
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 있으며, 장림역 초역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 다수의 재개발 및 공원 조성, 도로 개설 등 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 인근 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성이 있으며, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다.
제시가 9,700만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 679만 원에서 1억 992만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 특히, 동일 단지 내 유사 조건의 최근 거래 사례와 비교했을 때, 약 979만 원에서 1,292만 원 가량 낮은 수준으로 평가됩니다.
비교사례 #1은 2026년 4월에 거래된 동일 단지 8층 64.1㎡ 매물로, 실거래가 1억 1,000만 원, 전용면적 기준 평당가 567만 원/평입니다. 시점 보정 후 대입 총액은 1억 992만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 3월에 거래된 동일 단지 6층 64.1㎡ 매물로, 실거래가 1억 700만 원, 전용면적 기준 평당가 551만 원/평입니다. 시점 보정 후 대입 총액은 1억 679만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지 및 유사한 층수, 면적으로 유사도 100점을 기록하여 신뢰도가 높습니다.
장림로얄베스토피아는 장림역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 실거주 및 임대 투자 모두에 긍정적인 요소입니다. 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 가치를 기대할 수 있으며, 인근 지역의 다양한 개발 호재는 미래 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 낮은 주차대수와 노후화된 건물 상태는 단기적인 투자 매력을 저하시킬 수 있습니다.
대상 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률이 248.12%로 법정 상한 250%에 근접하여 용적률 갭이 크지 않지만, 세대수와 대지 지분 등을 고려할 때 재건축 사업성이 아예 없다고 보기는 어렵습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 사업성 확보를 위해서는 정밀 안전진단 통과, 주민 동의율 확보, 사업성 분석 등 여러 단계가 필요하므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
부산 사하구는 매매가격지수 하락세에도 불구하고 전월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반의 시장 안정화 가능성이 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 76.06%로 높아 전세 수요가 꾸준하며, 이는 매매 가격 하방 경직성을 지지할 수 있습니다. 인근 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 경쟁을 심화시킬 수 있으나, 장림역 역세권 프리미엄과 괴정11 재개발, 엄궁대교 건설 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 해당 단지의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 특히, 재건축 연한 도래는 미래 가치를 높이는 중요한 요소입니다.
매수