매물 유형: 아파트
분석 번호: 2741
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 부산 사하구 장림동에 위치한 나산리버빌 아파트로, 준공 18년차의 소단지 아파트입니다. 매매가격지수가 하락세에 있으며, 매매수급동향도 공급 우세로 전환되어 시장 상황이 좋지 않습니다. 다만, 전세 및 월세 가격지수는 상승세를 보이고 있어 실수요는 꾸준한 것으로 판단됩니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 하방 압력이 존재할 수 있습니다.
제시가 2억 1,300만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼 2억 2,200만 원 대비 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
#1 비교사례는 대상 매물과 동일 단지(나산리버빌)의 5층 84.97㎡ 매물로 2026년 6월 2억 2,200만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 864만 원입니다. 층구간 감점(-10점: 12층 vs 5층)이 적용되었으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 2,200만 원입니다.
나산리버빌은 장림역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 쌈지공원, CU 편의점, 빛나라어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호한 편입니다. 다만, 소단지 아파트라는 점과 준공 18년차로 건물 노후도가 진행되고 있다는 점은 투자 가치 측면에서 다소 제약이 될 수 있습니다. 현재 매매 시장은 하락세이나 전세 및 월세 시장은 상승세로, 전세가율이 높은 편이므로 갭투자 시 역전세 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
대상 아파트는 준공 18년차로 재건축 연한(30년)까지 12년이 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 현재 용적률이 433.1%로 법정 상한(500%) 대비 여유가 67%p 있으나, 높은 용적률은 재건축 사업성을 저해하는 요인이 될 수 있습니다. 따라서 단기적인 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승은 기대하기 어렵습니다.
부산 사하구의 매매가격지수는 하락 추세이며, 미분양 물량 증가와 다수의 신규 아파트 공급 예정은 향후 시세 상승에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 특히 사하 경남아너스빌 시그니처, 더샵 당리센트리체, ESTIA 신장림 센트럴 등 1,309세대의 신규 공급은 경쟁 심화로 이어질 가능성이 높습니다. 다만, 전세 및 월세 시장의 견고한 상승세는 실수요 기반이 여전히 존재함을 시사합니다. 장기적으로는 엄궁대교 건설, 괴정11 재개발 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 현재 제시가는 비교사례 대비 저렴한 수준으로 판단되나, 전반적인 시장 하락세와 공급 리스크를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.
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