매물 유형: 아파트
분석 번호: 2747
종합 리스크 점수: 50점
대상 아파트는 준공 13년차로 비교적 양호한 연식을 가졌으나, 최근 매매가격지수가 하락세를 보이고 매매수급동향도 공급 우세를 나타내 시장 분위기가 좋지 않습니다. 인근에 1,309세대의 신규 분양 예정 물량이 있어 향후 공급 리스크가 존재하며, 이는 가격 경쟁으로 이어질 수 있습니다. 다만, 전세가격지수 및 전월세 전환율은 상승 추세로 실수요는 꾸준히 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 2,655만 원에서 2억 3,198만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 약 3,800만 원에서 4,300만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 다만, 고층 프리미엄 가능성 및 내부 인테리어 상태 등 현장 확인이 필요한 요소가 있을 수 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지 7층, 84.9936㎡ 매물로 2026년 3월 2억 2,700만 원에 거래되었습니다. 시점 및 층구간 보정을 거쳐 대상지 대입 가치는 2억 2,655만 원으로 산출되었습니다. 비교사례 #2는 동일 단지 15층, 84.9936㎡ 매물로 2026년 1월 2억 3,300만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 가치는 2억 3,198만 원입니다. 두 사례 모두 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다.
대상 아파트는 준공 13년차로 비교적 신축에 가까우며, 세대당 1.01대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 인근에 대동중학교(164m)가 위치하여 학군 접근성은 양호합니다. 장림역(부산1호선)까지 도보 14분 거리로 준역세권에 해당하며, 교통 접근성은 보통입니다. 그러나 인근 신규 공급 물량과 지역 인구 감소 추세는 장기적인 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
준공 13년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 현재 시점에서는 논의되기 어렵습니다.
부산 사하구 아파트 매매 시장은 최근 하락세를 보이고 있으며, 미분양 증가와 신규 공급 예정 물량으로 인해 단기적으로는 가격 상승 여력이 제한적일 것으로 전망됩니다. 다만, 전세 시장은 상승세를 유지하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 장기적으로는 엄궁대교 건설, 괴정 재개발 사업 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다. 현재 제시가는 시장 상황 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단되므로 신중한 접근이 필요합니다.
보류