매물 유형: 아파트
분석 번호: 2754
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 부산 금정구의 재개발·재건축 속도전 정책과 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 긍정적 및 경쟁적 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 현재 시장 동향은 보합세이나 전세가율 상승 및 매매수급동향 상승으로 실거주 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.
제시가 1억 7,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,299만 원에서 2억 2,407만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최저가에 근접한 수준으로, 가격적인 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지(구서우성) 내 동일 면적(73.08㎡) 거래이며, 유사도 점수 90~100점으로 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 1월 3층 거래로 보정 후 대입 총액 1억 9,896만 원, #2 사례는 2026년 5월 8층 거래로 층구간 감점(-10점) 후 대입 총액 1억 8,299만 원, #3 사례는 2026년 3월 9층 거래로 층구간 감점(-10점) 후 대입 총액 2억 2,407만 원으로 산출되었습니다. 대상 매물은 4층으로, 8층 및 9층 사례 대비 층구간에서 감점이 발생할 수 있습니다.
구서우성 아파트는 대단지 규모와 양호한 주차 환경을 갖추고 있으며, 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 투자 가치를 높이는 요인입니다. 두실역(부산1호선)이 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권에 해당하며, 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 고루 분포하여 생활 인프라가 양호합니다. 다만, 인근 지역에 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률이 법정 상한 250% 대비 236.49%로 갭이 13.51%p 존재하여 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 부산 금정구의 재개발·재건축 속도전 정책과 맞물려 향후 재건축 추진 가능성이 높습니다.
부산 금정구의 매매가격지수는 보합세이나 전세가격지수 및 월세가격지수는 상승세입니다. 매매수급동향도 상승 추세로 실수요가 꾸준히 유입될 것으로 보입니다. 재건축 연한 도달 및 지역 내 개발 호재(재건축·재개발 활성화 정책)는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 인구 감소 추세는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있어 지속적인 시장 모니터링이 필요합니다.
매수