매물 유형: 아파트
분석 번호: 2782
종합 리스크 점수: 65점
울산광역시 중구 서동현대 아파트는 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 최근 울산 중구의 매매가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세 및 월세 수급동향도 상승세를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하여 가격 타당성을 확보하고 있습니다.
제시가 1억 2,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8,031만 원에서 1억 3,372만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 특히 중앙값 1억 2,046만 원과 비교할 때, 제시가는 중앙값보다 약간 높은 수준으로, 시장의 기대치를 반영한 가격으로 볼 수 있습니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(49.955㎡)의 매매 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 1번부터 10번 사례는 층수 차이 외에는 감점 사유가 없어 신뢰도가 매우 높습니다. 11번부터 14번 사례는 대상 매물(12층) 대비 저층(2~5층)이라는 점에서 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나, 동일 단지 내 거래이므로 여전히 유의미한 참고 자료입니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.009가 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
대상 아파트는 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 울산 중구의 매매가격지수 상승 추세와 전월세 시장의 강세는 긍정적인 투자 환경을 제공합니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족하고 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 가격 상승에는 제약이 있을 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 무난한 수준이나, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
서동현대 아파트는 1992년 준공되어 34년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 주변 지역의 활발한 재개발 및 신축 인허가 현황을 고려할 때 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 높습니다. 특히 울산 중구 복산1구역 재개발사업 등 인근 개발 호재는 대상 단지의 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
울산 중구는 매매, 전세, 월세 가격지수 모두 상승 추세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 전세 및 월세 수급동향이 수요 우위를 나타내 임대 수익률 측면에서도 안정적입니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 높아 장기적인 관점에서 성장 가능성이 높습니다. 그러나 인근 12,102세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량('우정동 한양립스 더 센트럴', '울산 우정 한라비발디', '더샵 시에르네' 등)은 향후 시장에 공급 과잉 리스크를 가져올 수 있으므로, 중장기적인 가격 변동에 대한 면밀한 모니터링이 필요합니다. 전반적으로 개발 잠재력과 시장의 긍정적 흐름을 바탕으로 한 완만한 상승을 기대할 수 있으나, 공급 리스크와 단지 내 주차 문제 등은 고려해야 할 요소입니다.
매수