매물 유형: 아파트
분석 번호: 2791
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 부산 강서구 명지동에 위치하며, 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수는 상승하여 전세가율이 높아지는 상황입니다. 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 범위 내에 위치하며, 단지 내 동일 평형 고층 거래임을 감안할 때 적정 수준으로 판단됩니다.
대상 매물의 제시 매매가 5억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 4,908만 원에서 5억 6,995만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 동일 단지 내 고층 프리미엄 및 최근 거래 시점의 시장 상황이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 2건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역 내에 위치하며 유사도 100점으로 매우 높은 유사성을 보입니다. 첫 번째 사례는 2026년 6월 거래된 19층 98.967㎡ 매물로, 거래가 5억 7,000만 원, 평당가 1,904만 원/평입니다. 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 보정 후 대입 총액은 5억 6,995만 원입니다. 두 번째 사례는 2026년 4월 거래된 18층 98.967㎡ 매물로, 거래가 5억 5,000만 원, 평당가 1,834만 원/평입니다. 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 보정 후 대입 총액은 5억 4,908만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일한 중심상업지역에 위치하며 면적, 도로 조건 등 개별 요인 보정 계수는 1.000으로 보정 없이 적용되었습니다.
대상 아파트는 명지동 내에서 거래 활성도가 높은 지역에 위치하고 있으며, 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치 상승에 제한적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 매매가격지수 하락 추세 속에서 전세가율이 상승하는 점은 갭투자 관점에서 주의가 필요합니다.
건물 준공연도 정보가 미상으로 재건축 가능성을 판단하기 어렵습니다. 일반적으로 아파트 재건축은 준공 후 30년 이상 경과해야 가능하므로, 해당 정보 확인이 필수적입니다. 현재로서는 재건축 가능성이 낮다고 판단됩니다.
단기적으로는 매매가격지수 하락 및 대규모 신규 공급 예정으로 인해 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 그러나 명지동은 부산 강서구 내에서 거래가 가장 활발한 지역이며, 엄궁대교 건설, 부산진해 경제자유구역 개발계획 변경 등 지역 개발 호재들이 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 이러한 개발 호재들이 실현되기까지는 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
보류