매물 유형: 아파트
분석 번호: 2794
종합 리스크 점수: 72점
대상 매물은 준공 6년차의 신축급 아파트로, 단지 규모와 주차 여건이 양호하며, 명지동은 강서구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성을 주시해야 합니다. 매매가격지수가 하락 추세인 점도 고려해야 할 리스크 요인입니다.
제시 매매가 6억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 5,757만 원에서 6억 2,774만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 5억 9,785만 원과 비교할 때 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 17층 매물(6억 500만 원, 보정 후 대입가치 6억 398만 원)과 유사한 수준으로, 시장 가격을 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건 중 9건은 동일 단지, 동일 층구간(고층)으로 유사도 100점을 기록했습니다. 나머지 6건은 층구간에서 감점(10점)을 받았으나, 모두 동일 단지 내 거래로 높은 유사도를 보입니다. 시점 보정 계수는 0.997~1.000으로 최근 거래가 많아 시점 변동에 따른 영향은 미미합니다. 특히, 2026년 6월 거래된 동일 단지 23층 매물(5억 8,800만 원)은 대상 매물과 유사한 조건으로, 보정 후 대입 총액은 5억 8,821만 원으로 산출되었습니다. 2026년 4월 거래된 동일 단지 17층 매물(6억 500만 원)은 보정 후 대입 총액 6억 398만 원으로, 제시가와 거의 일치합니다.
더샵명지퍼스트월드2단지는 신축급 대단지 아파트로, 우수한 단지 하드웨어와 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높습니다. 명지동은 강서구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역이며, 인구 유입이 꾸준하여 실수요 기반이 견고합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치 상승에 제한적인 요인이 될 수 있습니다.
준공 6년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 24년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 역시 현재 시점에서는 논의 단계가 아닙니다.
단기적으로는 매매가격지수 하락 및 대규모 신규 공급 예정으로 인해 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 하지만 장기적으로는 명지동의 꾸준한 인구 유입과 지역 내 개발 호재(엄궁대교 건설, 에코델타시티 개발 등)가 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 특히 엄궁대교 건설은 동남권역 교통망 개선 및 에코델타시티 접근성 향상으로 지역 가치를 높일 것으로 기대됩니다. 전세 시장은 상승 추세로 비교적 안정적입니다.
보류