매물 유형: 아파트
분석 번호: 2798
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물인 명지협성휴포레는 준공 10년차의 비교적 신축 아파트로, 1,664세대의 대단지이며 주차대수도 세대당 1.02대로 양호합니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수는 상승하여 전세가율이 상승하고 있습니다. 인근에 부산에코델타시티 디에트르 더 퍼스트 등 7,521세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 2억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,330만 원에서 2억 8,292만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 평형, 유사 층수의 동일 단지 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 보입니다. 특히 2026년 6월 10층 거래가 2억 7,000만 원이었던 점을 고려하면, 제시가는 시장 평균보다 약간 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
비교사례는 모두 동일 단지인 명지협성휴포레의 전용 54.31㎡(±5%) 평형대 매매 거래입니다. 유사도 100점 사례 4건은 층수 보정 없이 그대로 적용되었으며, 2026년 6월 거래된 12층 2억 7,000만 원(보정 후 2억 6,999만 원), 2026년 4월 거래된 14층 2억 7,200만 원(보정 후 2억 7,155만 원) 등이 있습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 차이로 인해 감점되었으나, 대상 매물과 동일 단지 및 유사 면적의 거래로 신뢰도가 높습니다. 예를 들어, 2026년 6월 거래된 16층 2억 6,900만 원(보정 후 2억 6,899만 원)은 대상 매물과 인접한 층수 구간의 거래입니다. 전반적으로 비교사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 적절한 기준이 됩니다.
명지협성휴포레는 1,664세대의 대단지 아파트로, 명지국제신도시 내에 위치하여 주거 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 인근에 부산명지지구 문화공원, 아이스크림과자할인점 등 편의시설이 가까이 있으며, 명지부민병원(2027년 2월 예정) 등 의료시설 확충도 예정되어 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 아이포레어린이집 등 교육시설이 인접해 있습니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 아쉬울 수 있습니다. 현재 매매가격지수 하락 추세와 대규모 신규 공급 예정 물량을 고려할 때, 단기적인 투자 가치보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.
대상 매물은 2016년 준공되어 건물 나이가 10년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 20년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링의 경우도 아직 초기 단계로 판단됩니다.
부산 강서구 명지동은 인구 유입이 꾸준히 증가하고 있는 지역입니다. 특히 명지1동의 인구는 지난 4년간 1.1% 증가하며 정체 상태를 보였으나, 강서구 전체 인구는 지난 12개월간 7,968명 증가했습니다. 이는 실거주 수요가 지속적으로 유입되고 있음을 시사합니다. 그러나 매매가격지수 하락 추세와 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시세 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 엄궁대교 건설, 부산진해 경제자유구역 개발계획 변경 등 지역 개발 호재는 장기적으로 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 물량 소화 여부가 중요할 것입니다. 전세가율이 상승하고 있어 전세 시장은 비교적 안정적이나, 매매 시장은 보합 또는 약보합세를 유지할 것으로 전망됩니다.
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