매물 유형: 아파트
분석 번호: 2825
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 부산1호선 교대역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 준공 23년차로 재건축 연한까지는 시간이 남았으나, 용적률 여유가 있어 장기적인 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.01대로 매우 부족하여 주차 불편이 예상되며, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 1억 2,880만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 스펙트럼의 하단에 가까운 수준입니다. 따라서 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 100점의 동일 단지(청마마이우스) 거래입니다. 해당 사례는 2026년 2월에 거래된 42.6025㎡ 면적의 14층 매물로, 실거래가는 1억 3,000만 원이었습니다. 시점 보정 계수 0.991이 적용되어 보정 후 평당가는 1,000만 원/평, 대상지에 대입한 환산 총액은 1억 2,880만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물과 동일 단지 내 유사 조건의 거래로, 높은 신뢰도를 가집니다.
대상 매물은 부산1호선 교대역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나다는 강력한 투자 강점을 가지고 있습니다. 이는 직주근접을 중시하는 실수요자에게 큰 매력으로 작용할 것입니다. 다만, 세대당 주차대수가 매우 부족하고 소규모 단지라는 점은 단점입니다. 인근에 다수의 재개발/재건축 사업이 진행 중이며, 특히 '연산14 재개발사업'과 '거제4 재건축사업' 등은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 장기적인 관점에서 개발 호재를 기대할 수 있는 입지입니다.
대상 건물은 준공 23년차로, 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있습니다. 현재 시점에서는 재건축이 어렵지만, 용적률이 958.46%로 법정 상한(1300%) 대비 341.54%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 높을 잠재력을 가지고 있습니다. 주변 개발 사업의 활성화는 이러한 잠재력을 더욱 부각시킬 수 있습니다.
부산 연제구의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전월세 가격지수는 상승하고 있어 임대수익 측면에서는 긍정적입니다. 매매수급동향은 공급 우세로 전환되고 거래량은 감소하고 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 그러나 교대역 초역세권이라는 입지적 강점과 용적률 여유를 통한 장기적인 개발 잠재력은 긍정적인 미래 전망을 제시합니다. 인근 신규 공급 물량의 영향과 주차 문제 해결 여부가 향후 가격 변동의 주요 변수가 될 것입니다.
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