매물 유형: 아파트
분석 번호: 2835
종합 리스크 점수: 72점
연산센터빌은 31년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 연산역 더블 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 주변 재개발/재건축 사업이 활발하게 진행되고 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 1층 매물 특성과 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 고려해야 합니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,855만 원에서 2억 2,337만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히 1층 매물임을 고려할 때, 비교사례 #1(7층)의 보정 후 대입가치 2억 2,337만 원과 유사한 수준으로 제시되어 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지 7층, 59.86㎡ 매물로 2026년 3월 2억 2,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 2,337만 원입니다. 대상 매물은 1층으로 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 비교사례 #2는 동일 단지 16층, 59.86㎡ 매물로 2026년 3월 2억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 9,855만 원입니다. 대상 매물은 1층으로 층구간 감점(-20점)이 적용되었습니다. 두 사례 모두 3개월 전 거래로 시점 보정 계수 0.993이 적용되었습니다.
연산센터빌은 연산역 더블 역세권(부산1호선, 부산3호선)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 흙앤아이 공원, CU 연산경보점, 연서어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 1층이라는 점과 건물 노후도는 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 재건축 추진 여부가 향후 투자 가치를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.
연산센터빌은 1995년 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률이 242.44%로 법정 상한 300% 대비 57.56%p의 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 연산14 재개발, 거제4 재건축 등 정비사업이 활발하게 진행되고 있어 재건축 추진에 긍정적인 환경이 조성되어 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진은 조합 설립, 사업성 확보 등 여러 단계를 거쳐야 하므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
부산 연제구는 인구수가 꾸준히 증가하고 있으며, 세대당 인구는 유지되는 추세로 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입이 지속되고 있습니다. 연산역 역세권 입지와 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력은 긍정적인 미래 성장 요인입니다. 그러나 최근 아파트 거래량 감소와 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장의 불확실성을 높일 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부와 지역 개발 호재에 따라 가치 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다.
보류