매물 유형: 아파트
분석 번호: 2838
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 부산 연제구 연산동에 위치한 연산자이 아파트로, 준공 16년차의 대단지 아파트입니다. 인근에 다수의 재개발 및 재건축 사업이 진행 중이며, 지구단위계획 변경 등 개발 호재가 많아 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세이며 전세가율도 상승하여 실수요 및 투자 수요 모두 주목할 만합니다. 다만, 최근 아파트 거래량은 하락 추세이므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 5억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 1,941만 원에서 6억 3,337만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 이는 15건의 비교사례 중 상위 50% 이내에 속하는 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가와 비교할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(±5%) 거래이며, 유사도 점수는 90점에서 100점까지 분포합니다. 유사도 100점 사례들은 층수도 유사하여 높은 신뢰도를 보입니다. 유사도 90점 사례들은 대상 매물(4층)과 층구간에서 차이가 있어 감점되었습니다. 예를 들어, #8 사례는 2026년 6월에 9층이 6억 3,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 시점 보정 후 6억 3,337만 원으로 환산되었습니다. 이는 대상 매물의 제시가 5억 8,500만 원과 비교 시 높은 수준입니다. 반면, #1 사례는 2026년 4월에 2층이 5억 3,300만 원에 거래되었고, 보정 후 5억 3,208만 원으로 환산되어 제시가보다 낮습니다.
연산자이 아파트는 1598세대의 대단지 아파트로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 연산역(부산3호선, 부산1호선)과 동래역(동해선)이 도보 15분 이내 거리에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 준역세권 프리미엄(2%)이 추정됩니다. 인근에 쌍미공원, 이마트24, 자이어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 연산14 재개발, 거제4 재건축 등 인근 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 투자 가치도 기대됩니다.
준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지는 14년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 대단지 아파트의 특성상 추진 동력은 있을 수 있으나, 구체적인 계획은 확인되지 않습니다.
부산 연제구는 매매가격지수가 보합세이나, 전세 및 월세가격지수가 상승하고 매매가 대비 전세가 비율도 상승하는 등 실수요 기반의 시장 흐름을 보입니다. 인근에 거제역 양우내안애 아시아드, 시청역 해모로 센티아 등 신규 공급 예정 물량이 존재하나, 연산동과 거제동의 활발한 거래량과 다양한 개발 호재를 고려할 때 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 가집니다. 특히, 노인친화형 과정공원 조성사업, 수련하나공원 재정비사업 등 주거 환경 개선 사업이 진행 중이어서 주거 쾌적성 향상에 따른 가치 상승도 기대됩니다.
매수