매물 유형: 아파트
분석 번호: 2842
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물은 준공 10년차의 비교적 신축 아파트로, 부산 수영구 민락동에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 월세수급동향은 보합세를 보이고 있습니다. 그러나 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 8억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 6억 2,217만 원 ~ 최고 7억 3,958만 원, 중앙값 6억 6,527만 원) 대비 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 범위를 넘어선 것으로 판단되며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 7건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번 사례(2026년 6월, 26층, 6억 6,500만 원)는 시점과 단지, 면적이 유사하여 6억 6,527만 원으로 보정되었고, 2번 사례(2026년 4월, 25층, 7억 3,700만 원)는 7억 3,958만 원으로 보정되었습니다. 6번과 7번 사례는 층구간 감점(19층 vs 11층/8층)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건의 거래들입니다. 모든 비교사례는 시점보정 계수 1.000~1.002가 적용되어 최근 시장 변화를 반영했습니다.
대상 아파트는 준공 10년차로 비교적 신축이며, 세대당 1.21대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 양호합니다. 주변에 바다빛어린이집 등 교육 시설과 민락수변공원점 등 편의시설이 인접해 있어 생활 인프라는 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 지하철역과의 접근성이 다소 떨어지는 점은 교통 경쟁력 측면에서 아쉬운 부분입니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
e편한세상광안비치 아파트는 2016년 준공되어 현재 10년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 20년이 남아있어, 현재 시점에서 재건축을 통한 투자 가치 실현은 어렵습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계에 이르기에는 이른 시점으로 판단됩니다.
부산 수영구의 매매가격지수는 상승 추세이나, 아파트 거래량은 하락하고 있어 시장의 관망세가 짙어지고 있습니다. 인근에 드파인광안, 광안센텀 비스타동원 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 존재합니다. 다만, 민락동 MBC 부지 개발사업 등 지역 내 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가가 시장 비준가격 스펙트럼 상단을 크게 상회하는 만큼, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
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