매물 유형: 아파트
분석 번호: 2851
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 9년차의 비교적 신축 단지로 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 금련산역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근에 드파인광안(1,233세대) 및 광안센텀 비스타동원(525세대) 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 매매수급동향이 하락세를 보이고 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
대상 매물의 제시가 10억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 9,900만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 1억 100만 원 높은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
선별된 비교사례는 동일 단지인 광안더샵의 11층 매물로, 2026년 6월 8억 9,900만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 2,914만 원이며, 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 최근 시점 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 시점 보정 계수, 면적 보정 계수, 용도 보정 계수, 도로 보정 계수, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 보정 없이 적용되었습니다.
대상 단지는 금련산역 초역세권(도보 2분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인해 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다.
준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지는 21년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.
매매가격지수는 상승세이나 거래량은 하락하고 매매수급동향은 공급 우세를 보이고 있습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다. 장기적으로는 우수한 입지적 강점과 교통 편의성으로 가치를 유지할 것으로 보이나, 단기적으로는 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 부산 수영구의 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 증가 추세로 해석될 수 있습니다.
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